เครื่องคำนวณอัตราหมวก

พูดง่ายๆ คือ อัตราผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คือสิ่งที่อัตราสูงสุดหมายถึง เป็นเปอร์เซ็นต์ของการลงทุนเริ่มแรกของคุณที่คุณจะได้รับในแต่ละปี

ลองนึกภาพว่า $100,000 คือราคาที่คุณจ่ายสำหรับอพาร์ตเมนต์ อัตราสูงสุดคือ 10% ซึ่งหมายความว่า 10% ของการลงทุนเริ่มต้นของคุณจะถูกส่งคืนในแต่ละปี คุณจะเห็นได้ว่ากระแสเงินสดสุทธิของคุณหลังจากผ่านไปสิบปีจะเท่ากับศูนย์ ซึ่งหมายความว่าคุณจะเริ่มทำเงินได้ตั้งแต่ปีที่สิบเอ็ด

ง่ายต่อการคำนวณสูตรอัตราสูงสุดด้วยตัวเองโดยทำตามคำอธิบาย อัตราสูงสุดเป็นเพียงอัตราส่วนของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ต่อมูลค่าทรัพย์สิน

cap rate = รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ / มูลค่าทรัพย์สิน

อัตราส่วนนี้ กล่าวอีกนัยหนึ่งคือวิธีง่ายๆ ในการพิจารณาความสัมพันธ์ระหว่างผลตอบแทนของทรัพย์สินและราคา

ลองนึกภาพคุณเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ คุณสามารถเพิ่มพารามิเตอร์เพิ่มเติมในกรณีนี้ได้: อัตราการเข้าพัก (นั่นคือ ระยะเวลาที่ทรัพย์สินว่างเปล่า) และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (เช่น การบำรุงรักษา การประกันภัย และค่าสาธารณูปโภค)

สิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้คือค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานไม่รวมการชำระเงินจำนอง ค่าเสื่อมราคา หรือภาษีเงินได้ ดังนั้น รายได้สุทธิคือจำนวนเงินที่คุณทำก่อนจ่ายภาษีเงินได้และค่าบริการหนี้ใดๆ

สูตรต่อไปนี้สามารถใช้ในการคำนวณรายได้สุทธิของคุณ:

รายได้สุทธิ = (100 - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน) [%] * (100 - อัตราตำแหน่งว่าง) [%] * รายได้รวม

เวลาที่ดีที่สุดในการคำนวณอัตราสูงสุดคือเวลาใด สถานการณ์สมมติต่อไปนี้สามารถสร้างขึ้นได้: คุณต้องการขายทรัพย์สินของคุณ ไม่ชัดเจนว่าคุณควรขายทรัพย์สินของคุณในราคาใด รายได้จากการดำเนินงานต่อเดือนของคุณเพียง $2,800 ซึ่งเทียบเท่ากับ $33,600 ต่อปี

การสอบถามราคาหมวกเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการหาข้อมูล ข้อมูลนี้มักจะได้รับจากนายหน้าเชิงพาณิชย์ สมมติว่าอัตราสูงสุดเฉลี่ยสำหรับพื้นที่ของคุณคือ 9.7%

คุณสามารถคำนวณมูลค่าตลาดโดยเพียงแค่หารรายได้สุทธิด้วยอัตราสูงสุดของคุณเพื่อกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน

33,600 เหรียญ / 9.7% = 33,600 เหรียญ / 0.097 = 346,392 เหรียญ

นี่คือมูลค่าทรัพย์สินของคุณ นี่เป็นเพียงแนวทาง อาจมีสาเหตุอื่นที่ทำให้ราคาขายเพิ่มขึ้นหรือลดลง นี่เป็นจุดเริ่มต้นที่ดี

ตัวอย่างในโลกแห่งความเป็นจริงเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการดูว่าอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สามารถช่วยในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้อย่างไร สมมติว่าคุณกำลังมองหาที่จะขายบ้านของคุณและพบว่านักลงทุนกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกับของคุณที่อัตรา 10% ของมูลค่าทรัพย์สิน

อัตราหมวก 10 เปอร์เซ็นต์เป็นกำไร 10% จากการลงทุน ตัวอย่างเช่น 1,000 ดอลลาร์สามารถให้ผลตอบแทน 100 ดอลลาร์ นี่คือผลตอบแทนจากการลงทุน 10 เปอร์เซ็นต์ ง่ายต่อการดูว่ามันทำงานอย่างไร:

อัตราผลตอบแทน = กำไร 100 ดอลลาร์ / การลงทุน 1,000 ดอลลาร์ = 10%

สามารถเห็นได้ในบริบทของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์:

Cap rate = รายได้สุทธิต่อปี / มูลค่าทรัพย์สิน

อะไรคือมูลค่าของการลงทุนหากมีรายได้สุทธิ 12,000 เหรียญต่อปีหลังจากที่คุณได้รับค่าเช่ารายเดือน 1,000 เหรียญ? (หรือถ้าบ้านของคุณถูกปล่อยให้เช่า)

ตัวเลขนี้น่าจะทราบกันดีอยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม หากต้องการดูด้วยนิพจน์ทางคณิตศาสตร์ เราต้องแก้ไขสูตร

มูลค่าทรัพย์สิน = รายได้สุทธิ/อัตราต่อปี

มูลค่าทรัพย์สิน = $12,000 / 0.1 = $120,000

ซึ่งหมายความว่าบ้านของคุณมีมูลค่า $120,000

เมื่อคุณได้ทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามอัตราสูงสุดแล้ว มาดูกันว่าจะเกิดอะไรขึ้นหากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเปลี่ยนแปลงไป

มาดูตัวอย่างกัน: ลองนึกภาพว่า Airbnb และเศรษฐกิจการแบ่งปันกำลังได้รับความนิยมและมีผู้คนมาเยี่ยมชมพื้นที่ของคุณมากขึ้น คุณตัดสินใจที่จะสร้างโอกาสทางธุรกิจและเช่าห้องของคุณในระยะเวลาอันสั้นด้วยค่าเช่าที่สูงขึ้น รายได้รวมของคุณสำหรับปีเพิ่มขึ้นจาก 12,000 - 15,000 ดอลลาร์ ในสถานการณ์สมมตินี้ จะเกิดอะไรขึ้นกับมูลค่าทรัพย์สินของคุณ?

มูลค่า = $15,000 / 0.1

มูลค่าโดยประมาณของบ้านคุณเพิ่มขึ้นถึง $150,000

นี่เป็นตัวอย่างง่ายๆ ยิ่งความต้องการมากเท่าไรก็ยิ่งมากขึ้นเท่านั้น จะเกิดอะไรขึ้นหากอัตราการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่? คุณสามารถเรียนรู้เกี่ยวกับปัญหาดังกล่าวได้ในส่วนด้านล่าง

การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยเป็นหนึ่งในปัจจัยภายนอกที่พบบ่อยที่สุดที่อาจส่งผลต่อสภาพแวดล้อมทางธุรกิจ ยกตัวอย่าง การเพิ่มอัตราดอกเบี้ย นักลงทุนอาจพบว่ามีการลงทุนอื่นๆ เช่น หุ้นกู้ ที่เชื่อมโยงโดยตรงกับอัตราดอกเบี้ยที่น่าดึงดูดใจมากกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนไม่ต้องการอัตราผลตอบแทน 10% อีกต่อไป พวกเขาต้องการอัตราสูงสุด 12 เปอร์เซ็นต์สำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

มูลค่า = $12,000 / 0.12 = $100,000

อย่างที่คุณเห็น เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น บ้านของคุณก็มีค่าน้อยลง ทำไม ผู้ลงทุนจะต้องจ่ายน้อยกว่าเพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้น

ลองนึกภาพตรงกันข้าม: จะเกิดอะไรขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง อัตราหมวกลดลงและราคาบ้านของคุณเพิ่มขึ้น

บรรทัดล่างคืออะไร? อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่อาจมีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน แม้ว่าราคาเช่าจะไม่ได้รับผลกระทบก็ตาม

ความฝันแบบอเมริกันในการเป็นเจ้าของบ้านเป็นความฝันที่ยาวนาน ไม่น่าแปลกใจเลยที่ภาคการเคหะของสหรัฐฯ จะได้รับส่วนสำคัญของจีดีพี ซึ่งหมายความว่าหลายคนพยายามหากำไรจากราคาบ้านที่สูงขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับแรงหนุนจากผู้ซื้อบ้าน นายธนาคาร นักลงทุน และนักการเมืองทั่วไป ตั้งแต่ช่วงต้นทศวรรษ 2000 เมื่อการซื้อบ้านเป็นทางเลือกในการลงทุนที่ได้รับความนิยม การมีส่วนร่วมโดยรวมในตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ กลายเป็นเรื่องที่แน่วแน่เป็นพิเศษ วิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2551 เป็นผลมาจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลานาน

ในการประมาณราคาทรัพย์สินของคุณ คุณจะต้องทราบอัตราสูงสุดสำหรับพื้นที่ที่คุณต้องการซื้อบ้าน เพื่อให้ได้ข้อมูลที่ดีที่สุด คุณสามารถปรึกษาบริการอิสระ เช่น นายหน้าการค้าหรือผู้ประเมินราคา

หากคุณต้องการซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ มีข้อเสนอมากมายให้เลือก คุณสามารถประหยัดเวลาได้ด้วยการกำจัดสิ่งที่ไม่คุ้มกับเวลาของคุณออกอย่างรวดเร็ว

เป็นที่น่าสังเกตว่าอัตราแคปในอดีตอยู่ระหว่าง 8-12 เปอร์เซ็นต์ นี่อาจเป็นแนวทางที่เป็นประโยชน์ คุณสามารถใช้อัตราสูงสุด 10% สำหรับการตรวจคัดกรองขั้นพื้นฐาน นี่เป็นหลักการที่ดี สิ่งที่คุณต้องมีคือศูนย์เพื่อเพิ่มรายได้สุทธิที่อาจเกิดขึ้น

แม้ว่าจะไม่ใช่วิธีที่ดีที่สุดในการตัดสินใจ แต่ก็สามารถช่วยให้คุณมีความคิดที่ดีเกี่ยวกับข้อเสนอที่เป็นไปได้ และควรค่าแก่การสละเวลาอ่านรายละเอียดหรือไม่ หากคุณเห็นแฟลตราคาขาย 500,000 ดอลลาร์ และรู้ว่าค่าเช่าในพื้นที่นั้นอยู่ที่ประมาณ 1,000 ดอลลาร์ต่อเดือน (หรือ 12,000 ดอลลาร์ต่อปี) คุณจะรู้ว่าควรย้ายออกไปดีกว่า (ควรอยู่ที่ประมาณ 120,000 ดอลลาร์) .

มีสามวิธีในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งทั้งหมดขึ้นอยู่กับการเปรียบเทียบ

1. เทคนิคการเปรียบเทียบการขาย

การประเมินจะขึ้นอยู่กับคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกันที่มีอยู่ในตลาด

2. วิธีการเปลี่ยนสิ่งของที่สูญหายหรือเสียหาย

วิธีนี้ใช้แนวทางต่อไปนี้: ประมาณการต้นทุนในการสร้างทรัพย์สินที่คล้ายกัน โดยคำนึงถึงมูลค่าที่ดินและอัตราค่าเสื่อมราคา

3. เทคนิคการหารายได้

เทคนิครายได้ใช้ในการประเมินคุณสมบัติตามกระแสรายได้ เทคนิคนี้เน้นที่การประเมินศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจตลอดอายุการใช้งาน

อัตราส่วนทางการเงินจำนวนมากสามารถช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างถูกต้องเมื่อซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เป็นอัตราส่วนที่พบบ่อยที่สุด แต่ก็มีอัตราส่วนทางการเงินอื่นๆ ที่เป็นประโยชน์เช่นกัน

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ไม่ได้เป็นเพียงอัตราส่วนที่สำคัญเท่านั้น นี่คืออีกสี่รายการ:

อัตราส่วนข้างต้นคำนึงถึงมิติทางการเงินเพิ่มเติมของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และเป็นประโยชน์ต่ออัตราสูงสุด

แม้ว่าอัตราการแปลงเป็นตัวอักษรเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์ในการประเมินทรัพย์สิน การใช้เพียงอย่างเดียวหรือไม่ถูกต้องอาจทำให้เกิดปัญหาร้ายแรงในการตัดสินใจของคุณได้ อัตราสูงสุดไม่ได้ระบุถึงการชำระหนี้ ซึ่งแตกต่างจากอัตราส่วนที่เกี่ยวข้องกับหนี้สินอื่นๆ อัตราส่วนการลงทุนเงินสดต่อเงินสดเป็นแนวทางที่ดี เนื่องจากเงินกู้จำนองมักใช้เพื่อซื้อบ้าน

นอกจากนี้ยังมีกรณีที่ไม่สามารถใช้อัตราสูงสุดได้ อัตราสูงสุดใช้ไม่ได้กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้น การลงทุนประเภทนี้ไม่ก่อให้เกิดค่าเช่า

ดังที่แสดงให้เห็น สภาพแวดล้อมของอัตราดอกเบี้ยอาจมีผลกระทบต่ออัตราสูงสุด นี่ถือได้ว่าเป็นแรงผลักดันจากภายนอกและไม่ได้ขับเคลื่อนโดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ได้รับอิทธิพลจากนโยบายการเงินของธนาคารกลางสหรัฐ อัตราดอกเบี้ยนโยบายยังคงอยู่ที่ระดับศูนย์เป็นเวลาหลายปีหลังจากวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2551 สิ่งนี้นำไปสู่อัตราดอกเบี้ยอื่น ๆ ที่ถูกผลักเข้าสู่ช่วงที่ต่ำผิดปกติ อัตราสูงสุดลดลง ซึ่งนำไปสู่การเติบโตของราคาบ้านในนิวยอร์กซิตี้และซานฟรานซิสโก โดยให้ข้อมูลอ้างอิงอย่างรวดเร็วสำหรับการประเมินทรัพย์สินโดยใช้อัตราสูงสุดอย่างถูกต้อง สมมติว่าคุณมีความเข้าใจที่ดีเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมของอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันตลอดจนทิศทางของนโยบายการเงิน จากนั้นคุณสามารถกำหนดอัตราสูงสุดที่จะใช้

อัตราแคปที่ดีอยู่ระหว่าง 4-12% อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับความอดทนของคุณต่อความเสี่ยงที่คุณสบายใจที่สุด ความเสี่ยงที่สูงขึ้นหมายถึงรางวัลที่สูงขึ้น ดังนั้นอัตราสูงสุดที่สูงกว่าย่อมดีกว่าอัตราที่ต่ำกว่า อย่างไรก็ตาม อัตราสูงสุดที่ต่ำกว่าควรน้อยกว่า 4%

Cap Rate ไม่รวมค่าจำนอง วิธีนี้ช่วยให้คุณประเมินผลตอบแทนจากการลงทุนได้อย่างแม่นยำ และช่วยให้คุณพบข้อเสนอที่ดีที่สุด คุณสามารถคำนวณผลตอบแทนจากการกู้ยืมโดยการรวมการจำนองของคุณ

ใช่ อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นด้วยอัตราสูงสุด เนื่องจากเมื่อคุณมีเงินไปลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลมากขึ้น ความน่าดึงดูดใจมากขึ้น และเพิ่มความเสี่ยงในการลงทุนที่อื่น

7.5 caprate หมายความว่าคุณสามารถคาดหวังรายได้สุทธิ 7.5% ต่อปีจากการลงทุนหรืออสังหาริมทรัพย์ของคุณ อัตราสูงสุด 7.5 หมายความว่าหากทรัพย์สินของคุณมีมูลค่า 150,000 ดอลลาร์ คุณสามารถคาดหวังผลตอบแทนประจำปีได้ 11,250 ดอลลาร์