Kalkulatory Finansowe

Kalkulator Kapitalizacji

Stopa kapitalizacji, znana również jako kalkulator stopy kapitalizacji, to narzędzie, z którego może skorzystać każdy, kto jest zainteresowany nieruchomościami.

Kalkulator kapitalizacji

%
%
%

Spis treści

Jaka jest definicja stopy kapitalizacji?
Jaka jest formuła kapitalizacji?
Sprzedaż nieruchomości: Stopa kapitalizacji
Jak oceniasz swoją nieruchomość na podstawie jej stopy kapitalizacji?
Co zmiana dochodu netto ma wspólnego z wartością nieruchomości?
Co zmiana stopy kapitalizacji wpływa na wartość nieruchomości? - Znaczenie stóp procentowych
Boomy mieszkaniowe i stopy kapitalizacji
Jak obliczyć stopę kapitalizacji na zakup domu - co to jest dobra stawka?
Techniki wyceny nieruchomości
Wskaźniki do wyceny nieruchomości
Stopy kapitalizacji podlegają ograniczeniom
Jaka jest dobra stopa końcowa wynajmu nieruchomości?
Czy stopa kapitalizacji ma zastosowanie do kredytów hipotecznych?
Czy stopy kapitalizacji rosną wraz ze stopami procentowymi?
Co oznacza limit stawki 7,5?

Jaka jest definicja stopy kapitalizacji?

Mówiąc najprościej, stopa zwrotu z nieruchomości inwestycyjnych jest tym, co oznacza stopa kapitalizacji. Jest to procent początkowej inwestycji, który będziesz otrzymywać każdego roku.
Wyobraź sobie, że 100 000 dolarów to cena, jaką zapłaciłeś za mieszkanie. Stopa kapitalizacji wynosi 10%. Oznacza to, że 10% początkowej inwestycji będzie zwracane każdego roku. Widać, że przepływ środków pieniężnych netto po dziesięciu latach wyniesie zero. Oznacza to, że zaczniesz zarabiać od jedenastego roku.

Jaka jest formuła kapitalizacji?

Łatwo jest samodzielnie obliczyć formułę kapitalizacji, postępując zgodnie z opisem. Stopa kapitalizacji to po prostu stosunek dochodu operacyjnego netto (NOI) do wartości nieruchomości.
stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto / wartość nieruchomości
Innymi słowy, ten stosunek jest prostym sposobem określenia relacji między zyskiem z nieruchomości a ceną.
Wyobraź sobie, że jesteś doświadczonym inwestorem w nieruchomości. Do tego przypadku możesz dodać dodatkowe parametry: obłożenie (czyli jak długo nieruchomość jest niezajęta) oraz koszty operacyjne (takie jak utrzymanie, ubezpieczenie i media).
Należy pamiętać, że koszty operacyjne nie obejmują spłat kredytu hipotecznego, amortyzacji ani podatków dochodowych. Dlatego dochód netto to kwota, którą zarabiasz przed zapłaceniem podatku dochodowego i obsługą zadłużenia.
Do obliczenia dochodu netto można użyć następującego wzoru:
dochód netto = (100 - koszty operacyjne) [%] * (100 - wskaźnik pustostanów) [%] * dochód brutto

Sprzedaż nieruchomości: Stopa kapitalizacji

Kiedy najlepiej obliczyć stopę kapitalizacji? Można stworzyć następujący scenariusz: Chcesz sprzedać swoją nieruchomość. Nie jest jasne, za jaką cenę należy sprzedać swoją nieruchomość. Twój miesięczny dochód operacyjny to tylko 2800 $. Jest to równowartość 33 600 USD rocznie.
Zapytanie o stopy kapitalizacji jest najlepszym sposobem, aby się dowiedzieć. Te informacje najprawdopodobniej zostaną dostarczone przez pośrednika w handlu nieruchomościami. Załóżmy, że średni limit dla Twojego obszaru wynosi 9,7%.
Możesz obliczyć wartość rynkową, po prostu dzieląc dochód netto przez stopę kapitalizacji, aby określić wartość nieruchomości.
33 600 USD / 9,7% = 33 600 USD / 0,097 = 346 392 USD
To jest wartość Twojej nieruchomości. To tylko wskazówka. Mogą istnieć inne powody podwyższenia lub obniżenia ceny sprzedaży. To dobre miejsce na rozpoczęcie.

Jak oceniasz swoją nieruchomość na podstawie jej stopy kapitalizacji?

Przykład z prawdziwego świata to najlepszy sposób, aby zobaczyć, jak stopy kapitalizacji mogą pomóc w wycenie nieruchomości. Załóżmy, że chcesz sprzedać swój dom i dowiadujesz się, że inwestorzy kupują nieruchomości podobne do Twoich z 10% stopą kapitalizacji.
10-procentowa stopa kapitalizacji to 10% zysk z inwestycji. Na przykład 1000 dolarów może dać 100 dolarów. To 10-procentowy zwrot z inwestycji. Łatwo zobaczyć, jak to działa:
Stopa zwrotu = 100 USD zysku / 1000 USD inwestycji = 10%
Widać to w kontekście inwestycji w nieruchomości:
Stopa ograniczenia = roczny dochód netto / wartość nieruchomości
Jaka jest wartość inwestycji, jeśli dochód netto wynosi 12 000 USD rocznie po otrzymaniu 1000 USD miesięcznego czynszu? (lub jeśli twój dom miałby zostać wynajęty)
Ta liczba jest prawdopodobnie już znana. Jednak, aby wyświetlić go za pomocą wyrażenia matematycznego, musimy zmodyfikować wzór.
Wartość nieruchomości = roczny dochód netto / stopa kapitalizacji
Wartość nieruchomości = 12 000 $ / 0,1 = 12 000 $
Oznacza to, że Twój dom jest wart 120 000 $

Co zmiana dochodu netto ma wspólnego z wartością nieruchomości?

Teraz, gdy wiesz już więcej o wycenie nieruchomości według stopy kapitalizacji, przyjrzyjmy się, co się stanie, jeśli zmieni się lokalny rynek nieruchomości.
Weźmy przykład: wyobraź sobie, że Airbnb i ekonomia współdzielenia zyskują na popularności i że coraz więcej osób odwiedza Twoją okolicę. Decydujesz się uczynić z tego okazję biznesową i wynajmujesz pokoje na krótsze okresy przy wyższym czynszu. Twój całkowity dochód za rok wzrasta z 12 000 do 15 000 USD. W tym scenariuszu, co dzieje się z wartością Twojej nieruchomości?
Wartość = 15 000 USD / 0,1
Szacunkowa wartość Twojego domu wzrasta do 150 000 USD.
Oto prosty przykład: im wyższy popyt, tym więcej. Co się stanie, jeśli zmieni się stopa kapitalizacji? Możesz również dowiedzieć się o takim problemie w sekcji poniżej.

Co zmiana stopy kapitalizacji wpływa na wartość nieruchomości? - Znaczenie stóp procentowych

Zmiana stopy procentowej jest jednym z najczęstszych czynników zewnętrznych, które mogą wpływać na otoczenie biznesowe. Weźmy na przykład podniesienie stóp procentowych. Inwestorzy mogą uznać inne inwestycje, takie jak obligacje korporacyjne, które są bezpośrednio powiązane ze stopami procentowymi, za bardziej atrakcyjne niż zakup nieruchomości. Inwestorzy nie chcą już 10% stopy zwrotu. Potrzebują 12-procentowej stopy kapitalizacji dla inwestycji w nieruchomości.
Wartość = 12 000 USD / 0,12 = 100 000 USD
Jak widać, gdy stopy procentowe wzrosły, twój dom stał się mniej wartościowy. Czemu? Inwestorzy muszą zapłacić mniej, aby uzyskać wyższą stopę zwrotu z inwestycji.
Wyobraźmy sobie coś przeciwnego: co się dzieje, gdy stopa procentowa spada. Stopa kapitalizacji spada, a ceny domów rosną.
Jaki jest wynik końcowy? Stopa kapitalizacji może mieć wpływ na wartość nieruchomości, nawet jeśli nie ma to wpływu na ceny najmu.

Boomy mieszkaniowe i stopy kapitalizacji

Amerykańskie marzenie o posiadaniu domu trwa od dawna. Nie jest niespodzianką, że sektor mieszkaniowy w USD otrzymuje znaczną część PKB. Oznacza to, że wiele osób próbuje czerpać zyski z rosnących cen domów. Rynek nieruchomości jest wspierany przez zwykłych nabywców domów, bankierów, inwestorów i polityków. Od początku XXI wieku, kiedy zakup domu był popularną opcją inwestycyjną, zbiorowe zaangażowanie na amerykańskim rynku mieszkaniowym stało się szczególnie zdecydowane. Kryzys finansowy z 2008 roku był wynikiem przedłużającego się okresu nadgorliwych spekulacji na rynku nieruchomości.

Jak obliczyć stopę kapitalizacji na zakup domu - co to jest dobra stawka?

Aby oszacować koszt swojej nieruchomości, musisz znać stawki kapitalizacji dla obszaru, w którym chcesz kupić dom. Aby uzyskać najlepsze dane, możesz skorzystać z niezależnych usług, takich jak pośrednicy komercyjni czy rzeczoznawcy.
Jeśli chcesz kupić dom lub mieszkanie, prawdopodobnie dostępnych jest wiele ofert. Możesz zaoszczędzić czas, szybko usuwając te, które nie są warte twojego czasu.
Warto zauważyć, że historyczne stopy kapitalizacji wahały się w granicach 8-12 proc. Może to być użyteczna wskazówka. W przypadku podstawowego badania przesiewowego można zastosować 10% stawki limitu. To dobra zasada. Wystarczy zero, aby zwiększyć potencjalny dochód netto.
Choć nie jest to najlepszy sposób na podjęcie decyzji, może pomóc w zorientowaniu się, jaka jest potencjalna oferta i czy warto poświęcić czas na zapoznanie się ze szczegółami. Jeśli zobaczysz mieszkanie, które jest na sprzedaż za 500 000 dolarów i wiesz, że czynsze w tej okolicy wynoszą około 1000 dolarów miesięcznie (lub 12 000 dolarów rocznie), będziesz wiedział, że lepiej je przenieść (powinno wynosić około 120 000 dolarów) .

Techniki wyceny nieruchomości

Istnieją trzy sposoby wyceny własności, z których wszystkie opierają się na porównaniu.
1. Techniki porównywania sprzedaży
Szacunek opiera się na podobnych właściwościach, które są na rynku.
2. Metody zastępowania utraconych lub uszkodzonych przedmiotów
Podejście to wykorzystuje następującą wskazówkę: Oszacuj koszty budowy podobnej nieruchomości, biorąc pod uwagę wartości gruntów i stawki amortyzacyjne.
3. Techniki dochodowe
Techniki dochodowe służą do oceny nieruchomości w oparciu o ich strumienie dochodów. Technika ta koncentruje się na oszacowaniu potencjału nieruchomości do generowania korzyści ekonomicznych w całym okresie jej użytkowania.

Wskaźniki do wyceny nieruchomości

Wiele wskaźników finansowych może pomóc w podjęciu właściwej decyzji przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Najczęściej stosowany jest współczynnik kapitalizacji, ale są też inne wskaźniki finansowe, które również mogą być pomocne.
Stopa kapitalizacji nie jest jedynym ważnym wskaźnikiem. Oto pozostałe cztery:
Cash ROI to zwrot gotówki z inwestycji
Całkowity zwrot z inwestycji (całkowity zwrot z inwestycji).
Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR).
Mnożnik czynszu brutto (GRM).
Powyższe wskaźniki uwzględniają dodatkowe wymiary finansowe inwestycji w nieruchomości i są użytecznym uzupełnieniem stopy kapitalizacji.

Stopy kapitalizacji podlegają ograniczeniom

Chociaż stopa kapitalizacji jest przydatnym narzędziem w wycenie nieruchomości, używanie jej samodzielnie lub w nieprawidłowy sposób może spowodować poważne problemy w podejmowaniu decyzji. Stopa kapitalizacji nie uwzględnia spłaty zadłużenia, w przeciwieństwie do innych wskaźników związanych z zadłużeniem. Wskaźnik inwestycji gotówkowej jest dobrą wskazówką, ponieważ kredyty hipoteczne są często wykorzystywane do finansowania zakupu domu.
Istnieją również przypadki, w których stopa kapitalizacji nie ma zastosowania. Stopa kapitalizacji nie dotyczy krótkoterminowych inwestycji w nieruchomości. Tego typu inwestycje nie generują czynszu.
Jak wykazano, otoczenie stóp procentowych może mieć wpływ na stopy kapitalizacji. Można to uznać za siłę zewnętrzną i nie napędzaną przez rynki nieruchomości, ale pod wpływem polityki pieniężnej Rezerwy Federalnej. Przez wiele lat po kryzysie finansowym z 2008 r. stopa procentowa pozostawała na poziomie zerowym. Doprowadziło to do zepchnięcia innych stóp procentowych do niezwykle niskich przedziałów. Stopy kapitalizacji spadły, co doprowadziło do wzrostu cen domów w Nowym Jorku i San Francisco, zapewniając szybkie odniesienie do wyceny nieruchomości poprzez prawidłowe zastosowanie stóp kapitalizacji. Załóżmy, że dobrze rozumiesz obecne otoczenie stóp procentowych, a także kierunek polityki pieniężnej. Następnie możesz określić najlepszą do wykorzystania stopę limitu.

Jaka jest dobra stopa końcowa wynajmu nieruchomości?

Dobra stopa kapitalizacji wynosi 4-12%. Jednak zależy to od twojej tolerancji na ryzyko, gdzie czujesz się najbardziej komfortowo. Wyższe ryzyko oznacza wyższą nagrodę. Dlatego wyższa stopa kapitalizacji jest lepsza niż niższa. Jednak niższa stopa kapitalizacji powinna wynosić mniej niż 4%.

Czy stopa kapitalizacji ma zastosowanie do kredytów hipotecznych?

Stopa kapitalizacji nie obejmuje kredytu hipotecznego. Pozwala to dokładnie oszacować zwrot z inwestycji i pomóc w znalezieniu najlepszej oferty. Możesz obliczyć zysk lewarowany, uwzględniając swój kredyt hipoteczny.

Czy stopy kapitalizacji rosną wraz ze stopami procentowymi?

Tak, stopy procentowe rosną wraz ze stopami kapitalizacji. Dzieje się tak, ponieważ gdy masz więcej pieniędzy do zainwestowania w obligacje rządowe, staje się to bardziej atrakcyjne i zwiększa ryzyko inwestowania gdzie indziej.

Co oznacza limit stawki 7,5?

Kaprate 7,5 oznacza, że możesz oczekiwać 7,5% rocznego dochodu netto z inwestycji lub nieruchomości. Stopa kapitalizacji wynosząca 7,5 oznacza, że jeśli Twoja nieruchomość jest warta 150 000 USD, możesz spodziewać się rocznego zwrotu w wysokości 11 250 USD.

Parmis Kazemi
Autor artykułu
Parmis Kazemi
Parmis to twórca treści, który ma pasję do pisania i tworzenia nowych rzeczy. Jest również bardzo zainteresowana technologią i lubi uczyć się nowych rzeczy.

Kalkulator Kapitalizacji Polski
Opublikowany: Mon May 16 2022
W kategorii Kalkulatory finansowe
Dodaj Kalkulator Kapitalizacji do własnej witryny

Inne kalkulatory finansowe

Kalkulator Wynagrodzenia Miesięcznego Do Wynagrodzenia Godzinowego (kalkulator Płac)

Kalkulator Podwyżek

Kalkulator Nadwyżki Konsumenta (wzór Nadwyżki Konsumenta)

Kalkulator Wynagrodzeń

Kalkulator Kredytu Samochodowego

Kalkulator Zniżek

Kalkulator Zysków Kryptowalut

Kalkulator Zysków Ethereum (ETH)

Kalkulator Zysków Dogecoin (DOGE)

Kalkulator Zysków Bitcoin (BTC)

Kalkulator Zwrotu Z Kapitału

Kalkulator Hipoteczny

Kalkulator Zysku Ripple (XRP)

Kalkulator Zysków Bitcoin Cash (BCH)

Kalkulator Zysków Litecoin (LTC)

Kalkulator Zysków Binance Coin (BNB)

Kalkulator Równoważnych Kosztów Rocznych

Kalkulator Rocznych Dochodów

Kalkulator Zwrotu Z Inwestycji (ROI)

Kalkulator Amortyzacji Samochodu

Kalkulator Odsetek

Kalkulator CAPM

Kalkulator Marż Finansowych

Kalkulator Kredytu Mieszkaniowego (EMI)

Kalkulator PPF (Public Provident Fund)

Kalkulator Zwrotów Funduszy Inwestycyjnych

Kalkulator SIP (systematycznego Planu Inwestycyjnego)

Kalkulator CAGR (łączna Roczna Stopa Wzrostu)

Kalkulator Indeksu Ponderalnego

Kalkulator Średnich Zapasów (podstawa Kosztowa)

Kalkulator Inwestycyjny

Kalkulator Odwrotnego Podziału Akcji

Kalkulator Kosztów Energii Elektrycznej

Wspólny Kalkulator Podziału Czynszu

Kalkulator Prowizji

Kalkulator Przyszłej Wartości

Kalkulator Wyceny Startupów

Kalkulator Wskaźnika Zabezpieczenia Inwestycji

Kalkulator Funduszy Amortyzacyjnych

Kalkulator Depozytów Cyklicznych (RD)

Kalkulator Najmu

Kalkulator Stosunku Zadłużenia Do Dochodów

Kalkulator Okresu Zwrotu

Kalkulator Zysku Na Akcję (EPS)

Kalkulator Momentu Bezwładności

Przyszła Wartość Kalkulatora Renty

Roczna Wydajność Procentowa

Kalkulator Marży

Konwerter Crore Na Lakh

Kalkulator Pożyczki Na Łódź

Kalkulator Cen Obligacji